我一直考慮要不要公開我的這項思考,後果會是什麼?而且我還沒有真正實踐,只是理論上可行,又會遭到什麼樣的批評?我想,如果我把我的想法公開,或許會激起一些討論,可能可以幫助到更多為房事所苦的人們。可能也是美事一樁。

最近正在寫的新書是有關無本做生意這件事情,其實這不是什麼新鮮道理,過去許多貿易公司都是這樣興起的,講的很難聽,叫做買空賣空,根本上的道理就是有了訂單,再去找貨源。現在更不希奇了,網路拍賣幾乎都是這樣的方式在進行。

交易的本質就是供需平衡,商人就是在供需之間扮演溝通的橋樑。所以幾年前,我就提出這樣的看法,房屋仲介就是最佳的無本生意,房子不是仲介商的,但是為什麼仲介商能夠「賣」房子?這不是無本生意嗎?進一步思考,買房子的人也不是完全拿自己的錢買房子,而是拿銀行的錢來買,叫做「貸款」。

如果今天貸款不是買房子的人來繳,那麼買房子的人是不是也是「無本」生意呢?最關鍵的因素在於「自備款」,也就是買房子似乎還是要一點本錢。才可能做出無本生意。但是如果連「自備款」也可以借呢?似乎理論上買房子就真的就是件不要本錢的生意了。

幾年前我在課堂上講了這個想法,一個學生身體力行,向家裡借了百來萬,用我講的概念,就做成知名的包租公,還上過電視。雖然我知道這個概念,家裡沒有能夠借款的長輩,也就讓我遲遲沒有行動,把焦點放在我喜歡的生意─「創業」上。

最近另一名學生,2年前很痛苦的接下快要破產的家族事業,連進貨的50萬都跑來向我周轉。沒想到2年後,他告訴我他即將把原本承租的廠辦給買下來。我很訝異他的經營能力,他卻狡詰的笑著告訴我:「老師,這是你敎我的:『房地產是資產!』」

的確,我經常在課堂上跟學生分析什麼是資產,什麼不是資產;可以借錢的通常是資產,例如股票、房地產;但是要能增值,像車子只會折舊,其實不是真的資產。最例外的是基金,看來像是資產,但是如果以銀行的角度來看,基金是不能質押貸款的,因為手續費過高,風險相對而言就很高。

細問這位學生怎麼購買廠辦的,原來也是用公司貸款的方式,籌出自備款,然後貸款下來,在二胎還出原本原物料質借的錢。只要你有獲利的基礎,其實這只是財務槓桿原理,越有錢的人用的越凶。你沒看力霸掏空案,他們超貸的額度早就超過資產許多。

有很多人就會批評這件事,說這樣的財務槓桿操作即使合法也是不道德的,但是殊不知這個社會為什麼會貧富差距一直擴大,就是窮人相當排斥這樣的操作,而有錢人卻一直透過這樣的方式,躍進式的累積財富。

最近的一則小新聞引起了我的注意,也讓我思考的更深入。這則新聞是政府最近通過了否決外商運用交易價格貸款來併購國內銀行的法令。過去這是一個大的漏洞,外商可以提高併購銀行交易價格,幾乎是以借款的方式來併購台灣的銀行。去年私募基金隆力就以9.5左右的價格宣佈增資萬泰銀行,而萬泰股票市值才7.2,增資的188億元當中,隆力以股票質押六成的方式就貸到112億元,如果收購市值7.2元股票,他沒出一毛錢,不僅賺到入主安泰銀行,還能夠倒賺2966萬左右的現金。

這讓我開始思考,或許無本買房子,不是理論,而是一件可行的一件事。於是我開始訪查我周邊已經買房子的朋友,他們是用什麼樣的方式購買。當然縮衣節食籌自備款的人佔多數,不過,沒多久我找到一個不起眼的學生,她很年輕就買了一間套房,但是重點是她卻是個卡奴。於是我很感興趣的和她聊她怎麼獲得這間房子的,沒想到她的反應讓我喜出望外:「我撿到的,就是一個朋友介紹,屋主急著脫手,請代書幫我全部辦貸款購買的,我還倒賺2萬元…。」我不敢打斷她,讓她繼續講:「附近行情本來都要8-90萬,但是那年他們只要賣68萬,帶書幫我辦到70萬的貸款,我每個月只要繳交幾千元,就擁有這間套房,我牙一咬,就買了…」。這個學生證實了我的想法,只要有屋主急著脫手,或者有關係能夠辦超貸,買房子真的不需要一筆自備款。

接下來我向我在銀行上班的朋友求證這件事,他們的說法很一致,貸款和鑑價結果比較有關係,而不是售價。舉例來說,這個房子鑑價結果是700萬,最高可以貸8成,那就是560萬。如果屋主賣這個價格以下,你就能夠全部用貸款的方式取得。後來他們還告訴我一個小技巧:「如果超過這個價格,例如屋主要賣600萬,房貸560萬,剩下的40萬可以做二胎房貸或者信貸的方式來購買。」銀行業的朋友平時很保守,但是當我已經了解並問到這些關鍵問題,他們似乎用一種分享秘密的方式毫不保留的告訴我這些技巧:「你講的,其實都是投資客大量運用的方法,不然你以為他們的現金源源不絕嗎?都嘛是用槓桿原理,讓傻瓜房客用租金來幫他們取得房屋所有權;有的更狠,一買下,用超貸的金額重新裝潢,以超過市價的方式,讓那些擁有自備款卻容易被外觀迷惑的自用購屋者來購買,因為那些人很少注意到房屋本身的價值,只關心自己喜不喜歡這些房子。」

後來遇到一位好久不見的朋友,他已經投資房地產一段時間,他很高興我終於發現這樣的奧秘,不過他告訴我:「你不需要大張旗鼓的告訴其他人,因為不會有人感謝你,你只會換來訕笑和投機客的罵名,因為大部分的人不願面對事實,他們要的是簡單的規則;通常也缺乏勇氣去追求真相,只會和大部分人的一起抱怨,因為這樣顯得比較不孤單…。」我突然想起一位國外的投資專家說過一句話:「致富之道,剛開始走的時候,是一條的荒蕪陰暗小道,通常你的周邊不會有人,後面則有一群人呼喊你回頭,一但你走到開闊的山頂,這些勸您回頭的人則在山腳下為你歡呼!」

在了解這些東西,我其實憂慮大於喜悅,就像幾年前我知道了股票的基本價值的概念之後,即使我著書立說、開立學堂,把這些知識公開,還是改變不了多數人散戶追高的想法與習慣。貪婪和道聽塗說總是讓人們無法專注在企業的基本價值上。就像房地產上面,大家會被建物所迷惑,卻會忽略公設比的虛坪,甚至更不會有人去注意真正的價值在於土地。當大家眼睛被現有的建築物所迷惑,就不會去思考建物未來的折舊只會降低價值,真正的理性都無法發揮作用。

即使我們理解了這些槓桿原理,又常常會忽略一件事情。阿基米德說:「給我一個支點,我就能撐起地球。」所以即使懂得槓桿原理,找不到支點,我們連一顆雞蛋都撐不起來。所以了解自己的支點就變成整件事能成功的另一項重要因素。

我討厭一些一直倡導5 others的人,他們開口閉口就是說致富要用others people、others time、others money、others source、others relationship,認為只要用別人的資源就能夠輕鬆致富。或許真的在成為企業家、投資者的時候,我們會大量用其他人來擴大這些成果,但是當一開始的時候,一個很清楚的問題:「這些other,這些其他人,為什麼要給你用?」生意的根本原理就是「交換」,如果要用槓桿原理來操作自己的投資與資產,甚至是創立自己的事業,我們要思考的就是「我們能交換什麼?」而這就是阿基米德所說的「支點」,當其他人看到這個支點有機會擴大效益的時候,才會給你一枝夠長的竿子去把你的目標撐起來。

支點距離越短,支點越小,能撐的目標越小,也撐的越吃力。我們回到剛剛600萬的房子,如果貸到560萬,利息3%,20年期,一個月大概要繳31,000元左右,如果加上信貸40萬,七年期,利率4.5%,一個月還要負擔7,000元左右,每個月總共得負擔38,000,如果一個月薪水3萬元的朋友就負擔不起。想要套用這樣公式的朋友,就得想想我的卡奴學生,找一個自己能負擔的支點,然後逐步擴大自己負擔的支點。

寫這篇文章,不是想證明自己洞視了財富運轉的基本概念,也不是讓每個人投機取巧躍向致富之路,只希望為房事所苦的朋友能提供另一個思考的機會。尤其是大家要切記,我只提供槓桿原理,這當中還有很多功課要修,包含房地產的相關知識,包括各種交易費用、未來房屋租稅等,尤其是研究自己能操作的「支點」,甚至未來可能的風險,例如失業等因素,小心謹慎,反覆思考,勤快尋找標的,我想大家總有築夢踏實的一天。
創作者介紹
創作者 藍鯨 的頭像
藍鯨

創意學堂

藍鯨 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()