自從上一次發表無本買房子一文之後,這些日子以來都在研究買房子的一些攻略,發現其實越年輕的朋友越早開始做這樣的事,越容易累積到資產。前幾天聯合報有篇「晉身有殼族 三不四要購屋全攻略」和我的研究有許多地方雷同,但又有些許差異,因此忍不住想和大家分享我的心得。

前些時間去青創會上課,和接待的小姐不小心聊到這個主題,沒想到年紀輕輕的她已經在捷運站樓上買了一間小房子。我和她分享我的研究心得,證實我的看法,她是從預售屋開始供起的,只要是購買預售屋,就不用像購買新成屋或二手屋一樣,必須先準備一大筆自備款。而是逐步在建商蓋房子的兩年內,以分期的方式繳交自備款。

只不過這樣有好有壞,好處是購屋能力可以提高,有兩年的展延期;缺點是分期的金額還是不小,不若分期付款這麼少。其次,兩年房子並不能動用,如果租房子的人還是必須付兩年的房租;想要出租的人,也損失兩年能收的租金。再者,預售屋的價格都偏高,必須好好的殺價一番。

很多人就立刻想考慮購買二手屋,但是必須小心屋齡的問題,很多二手屋的年齡都超過30年。一個建築業的朋友告訴我,過去四樓公寓的使用年限是40年,因此雖然價格低一點,但是超過30年老屋,在結構上大概只能用個10年,之後,就只能祈禱了,其實還蠻可怕的。不知道法令上出租房子,因為天災譬如地震而造成房客死亡,房東是否有責任?至少買來自住,的確是不大划算。

無論預售屋或者成屋,自備款方面的確可以用信貸做二胎,如果算一下,包含二胎,只要在薪水的三成左右,或者目前繳房租的替代率60%以內,那其實買個房子應該是划算的。譬如薪水35000元,貸款就能付到12,000元左右,大約可以買得起300萬以內的房子。如果房屋租金大概在15,000元左右,只要貸款在25,000元以內都可以考慮,多出房租的部分就是一種儲蓄,只是把錢存在房子裡,未來還有變成投資(增值)的可能。而且二胎通常在兩年就會付完,之後就只剩房貸,也會比較輕鬆。

只是要買房子,不能只考慮到低總價,如果不能保值,未來可能換屋的時候,就會十分吃虧,即使要出租也不大容易。聯合報的「晉身有殼族 三不四要購屋全攻略」當中講的沒錯,不要車位是個降低總價的策略,因為有的車位銀行貸款成數比較低,即使仲介即使一直遊說可以出租,其實租金扣掉管理費,通常並不划算。只不過不買車位一定要考慮附近停車的結構性問題,例如是否能租到車位或是否有大型停車場。

買捷運旁邊的確可以解決停車的問題,因為通常會找捷運附近多是不開車的人。還有離捷運遠一點點,屋價的確就便宜很多。當然,我發現只要是在台北市,價格雖然高一點,但是保值空間還是比在台北縣的捷運住宅好很多。

古人說:「有土斯有財」,又說:「成家立業」,我發現越早購買房子的年輕朋友,的確在事業的表現上也比較突出,只是很多朋友都停留在買一棟自住屋之後,就停下來了,沒有繼續持續累積財富,可能是繳交貸款的壓力歲月實在太難熬了。可是依據我的計算與觀察,好日子通常在第三棟房子之後來臨,可惜的是,很少人會致力於這件事。

小啟:有朋友建議,把這部落格的出版制度化,讓每個出版時間有不同類型的作品出現,例如週一談財經職場創業等經濟議題,週三講個人成長與讀書心得等軟性議題,週五則評論時事;朋友說,這樣就比較像一本個人出版的專業週刊,也讓讀者更有期待,不知道各位朋友的看法怎麼樣?也請大家多給一點意見。

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