創意學堂

自從上一次發表無本買房子一文之後，這些日子以來都在研究買房子的一些攻略，發現其實越年輕的朋友越早開始做這樣的事，越容易累積到資產。前幾天聯合報有篇「晉身有殼族 三不四要購屋全攻略」和我的研究有許多地方雷同，但又有些許差異，因此忍不住想和大家分享我的心得。

前些時間去青創會上課，和接待的小姐不小心聊到這個主題，沒想到年紀輕輕的她已經在捷運站樓上買了一間小房子。我和她分享我的研究心得，證實我的看法，她是從預售屋開始供起的，只要是購買預售屋，就不用像購買新成屋或二手屋一樣，必須先準備一大筆自備款。而是逐步在建商蓋房子的兩年內，以分期的方式繳交自備款。

只不過這樣有好有壞，好處是購屋能力可以提高，有兩年的展延期；缺點是分期的金額還是不小，不若分期付款這麼少。其次，兩年房子並不能動用，如果租房子的人還是必須付兩年的房租；想要出租的人，也損失兩年能收的租金。再者，預售屋的價格都偏高，必須好好的殺價一番。

很多人就立刻想考慮購買二手屋，但是必須小心屋齡的問題，很多二手屋的年齡都超過30年。一個建築業的朋友告訴我，過去四樓公寓的使用年限是40年，因此雖然價格低一點，但是超過30年老屋，在結構上大概只能用個10年，之後，就只能祈禱了，其實還蠻可怕的。不知道法令上出租房子，因為天災譬如地震而造成房客死亡，房東是否有責任？至少買來自住，的確是不大划算。

無論預售屋或者成屋，自備款方面的確可以用信貸做二胎，如果算一下，包含二胎，只要在薪水的三成左右，或者目前繳房租的替代率60%以內，那其實買個房子應該是划算的。譬如薪水35000元，貸款就能付到12,000元左右，大約可以買得起300萬以內的房子。如果房屋租金大概在15,000元左右，只要貸款在25,000元以內都可以考慮，多出房租的部分就是一種儲蓄，只是把錢存在房子裡，未來還有變成投資(增值)的可能。而且二胎通常在兩年就會付完，之後就只剩房貸，也會比較輕鬆。

只是要買房子，不能只考慮到低總價，如果不能保值，未來可能換屋的時候，就會十分吃虧，即使要出租也不大容易。聯合報的「晉身有殼族 三不四要購屋全攻略」當中講的沒錯，不要車位是個降低總價的策略，因為有的車位銀行貸款成數比較低，即使仲介即使一直遊說可以出租，其實租金扣掉管理費，通常並不划算。只不過不買車位一定要考慮附近停車的結構性問題，例如是否能租到車位或是否有大型停車場。

買捷運旁邊的確可以解決停車的問題，因為通常會找捷運附近多是不開車的人。還有離捷運遠一點點，屋價的確就便宜很多。當然，我發現只要是在台北市，價格雖然高一點，但是保值空間還是比在台北縣的捷運住宅好很多。

古人說：「有土斯有財」，又說：「成家立業」，我發現越早購買房子的年輕朋友，的確在事業的表現上也比較突出，只是很多朋友都停留在買一棟自住屋之後，就停下來了，沒有繼續持續累積財富，可能是繳交貸款的壓力歲月實在太難熬了。可是依據我的計算與觀察，好日子通常在第三棟房子之後來臨，可惜的是，很少人會致力於這件事。

小啟：有朋友建議，把這部落格的出版制度化，讓每個出版時間有不同類型的作品出現，例如週一談財經職場創業等經濟議題，週三講個人成長與讀書心得等軟性議題，週五則評論時事；朋友說，這樣就比較像一本個人出版的專業週刊，也讓讀者更有期待，不知道各位朋友的看法怎麼樣？也請大家多給一點意見。